Bourse Europe Est

Des résultats opérationnels en progression
Après une distribution exceptionnelle de plus d’un milliard d’euros à ses actionnaires,
Unibail se positionne comme une société de croissance à rendement élevé.

Le Conseil d’Administration d’Unibail s’est réuni le 2 février 2005 pour arrêter les comptes de l’exercice 2004.

En millions d'euros 2003 2004 VARIATION %
Loyers bruts, dont 537,0 503,0 - 6,3
• Pôle Bureaux 266,0 207,8 - 21,9
• Pôle Centres commerciaux 176,2 187,4 + 6,3
• Pôle Congrès-expositions 94,8 107,8 + 13,8
Excédent brut d’exploitation 430,2 411,5 - 4,3
Cash flow courant après impôt (part du groupe) 284,2 298,6 + 5,1
• par action (1) € 6,23 € 6,69 + 7,4
Résultat net (part du groupe) 280,9 218,9 - 22,1
Actif Net Réévalué en valeur de liquidation
• par action, totalement dilué (2) € 76,90 € 89,50 + 16,4
(1) Sur la base du nombre moyen d’actions de l’exercice, soit 44 607 212 pour 2004.
(2) Sur la base de 46 775 109 actions (après prise en compte des 1 414 788 actions potentielles provenant des stock-options).

Activité
Malgré un environnement toujours difficile, les revenus locatifs nets, à périmètre constant, enregistrent une hausse sensible (3,6 % pour les bureaux, 8,9 % pour les centres commerciaux et 12,6 % pour les espaces de congrès-expositions). Le recul des loyers bruts et de l’excédent brut d’exploitation est totalement attribuable aux cessions massives de bureaux effectuées
en 2004, en particulier le débouclage de Coeur Défense.
Par la conjonction de la hausse des revenus locatifs nets à périmètre constant, du contrôle des coûts et de la réduction des frais financiers, le cash-flow courant après impôt par action, part du groupe, progresse de 7,4 % à € 6,69.
Le bénéfice net consolidé (part du groupe) s’élève à 218,9 M€. Son recul est exclusivement lié à la non-récurrence des éléments exceptionnels induits par l’entrée dans le régime SIIC et enregistrés en 2003.
Actif Net Réévalué 
Après la cession de Coeur Défense et d’autres actifs de bureaux, la valeur expertisée du patrimoine s’établit à 6 974 M€ à fin 2004 (contre 7 513 M€ fin 2003). L’Actif Net Réévalué (ANR) totalement dilué par action, en valeur de liquidation (indicateur pertinent depuis l’adoption du régime SIIC) s’établissait au 31.12.2004 à € 89,50, contre € 76,90 en 2003, soit une progression de 16,4 %, alors même que la Société a détaché un coupon de € 3,50 le 15 juin 2004 et un premier acompte sur dividende de € 0,90 le 15 octobre 2004.
Depuis le début de l’année 2005, Unibail a procédé à une distribution exceptionnelle de € 23 par action le 7 janvier 2005 et au paiement d’un second acompte sur dividende de € 0,90 le 17 janvier 2005.
Dividende
Le Conseil proposera à l'Assemblée Générale de fixer le dividende à € 3,75 par action au titre de l’exercice 2004, soit une augmentation de 7,1% par rapport au dividende de 2003. Ce dividende global sera mis en paiement, sous déduction des acomptes de € 0,90 versés les 15.10.2004, 17.01.2005 et 15.04.2005, et se traduira par un versement de € 1,05 le 15 juillet 2005.
Au-delà, afin d’assurer à ses actionnaires - sur le long terme- un revenu important, régulier et en progression, Unibail versera, au titre de l’exercice 2005, trois acomptes de € 0,95 en octobre 2005, janvier 2006 et avril 2006, avec paiement du solde du dividende en juillet 2006.
L’objectif, fixé l’an dernier, d’une progression du dividende de 5 % par an ou plus sur les 5 prochaines années est respecté et devrait l’être dans l’avenir.
Normes comptables IFRS
Unibail adoptera les normes comptables IFRS à compter du 01.01.2005. L’application de ces nouvelles normes aux comptes 2004 se traduit par un effet positif sur les fonds propres consolidés du Groupe (en augmentation de 277 M€) et sur le résultat net part du groupe qui s’établit à 875 M€, notamment sous l’effet de la prise en compte des variations de juste valeur des immeubles.
Les états financiers 2004 retraités selon les normes IFRS, ainsi que les tableaux de passage explicatifs détaillés, sont disponibles sur le site Internet Unibail.
Perspectives
Les cessions massives d’immeubles de bureaux intervenues en 2004 et la distribution exceptionnelle de plus d’un milliard d’euros -un quart de l’Actif Net Réévalué- réalisée en janvier 2005 définissent un nouveau profil. Sur cette base resserrée, qui devrait se traduire par une réduction du cash flow courant après impôt par action de l’ordre de 15% en 2005, Unibail dispose d’un important potentiel de croissance dans chacun de ses métiers, ce qui permet de fixer pour les années suivantes un objectif de progression à deux chiffres de cet indicateur clé de performance (ou de l’indicateur de substitution dans le cadre des normes IFRS).
Dans l’univers des congrès-expositions, Unibail a engagé des négociations exclusives pour l’acquisition d’Exposium, leader français de l’organisation des salons professionnels. L’opération devrait être réalisée le mois prochain et représenter un engagement financier de l’ordre de 225 M€.
Dans ce contexte favorable, M. Léon Bressler, Président Directeur Général d’Unibail depuis 13 ans, a exprimé le souhait de ne conserver, après l’assemblée générale d’avril 2005, que la Présidence du Conseil d’Administration et de proposer au Conseil la nomination de M. Guillaume Poitrinal, aujourd’hui Directeur Général Délégué, à la Direction Générale. Les conditions seront alors réunies pour que le développement d’Unibail continue de s’inscrire dans le long terme.

Calendrier : Assemblée Générale - le 28 avril 2005 (sur 2 ème convocation) - Résultats semestriels - le 22 juillet 2005
Contacts : Fabrice Mouchel : + 33 (0)1 53 43 73 03 ou 0 810 743 743 - www.unibail.com