Bourse Europe Est

PROGRESSION DE 17,5 % DES LOYERS DES CENTRES COMMERCIAUX

Normes IFRS En millions d’euros 30 septembre 2005 3ème trimestre2005 30 septembre 2004 Variation 05/04 Variation périmètre constant
Loyers 325,7 111,3 293,4 11,0% 4,4%
dont centres commerciaux 285,2 98,0 242,8 17,5% 5,5%
dont bureaux 40,5 13,3 50,6 -20,0% -2,4%
Honoraires 27,6 9,5 25,3 9,0%
Chiffre d’affaires total 353,3 120,8 318,7 10,9%

L’application des normes IFRS est sans incidence notable sur le chiffre d’affaires du Groupe.
Conformément aux dispositions en vigueur et à des fins de comparaison, le chiffre d’affaires des 9 premiers mois de l’année 2004 a été retraité.

Klépierre a enregistré sur les 9 premiers mois de l’année 2005 une croissance de 17,5% de son chiffre
d’affaires dans les centres commerciaux. Ce bon niveau d’activité provient non seulement des
investissements nouveaux réalisés en 2004 et 2005 mais aussi d’une croissance interne soutenue, tirée
à la fois par des revalorisations locatives significatives et une indexation élevée.
La forte baisse des loyers de bureaux (-20%) est la conséquence d’une politique volontariste de cession dans un marché fortement acheteur à des prix élevés. Le parc, de par la qualité des immeubles, offre une bonne résistance dans un marché locatif encore hésitant.

CENTRES COMMERCIAUX, DES LOYERS EN HAUSSE CONTINUE : +17,5%
Des galeries performantes dans un contexte économique plus difficile
Même si la croissance économique de la zone Euro pour 2005 reste attendue à seulement 1,2% (source
FMI), l’activité commerciale dans les galeries de Klépierre à fin août 2005 est toujours soutenue : le chiffre d’affaires des enseignes des galeries européennes de Klépierre progresse de 2,4% sur 8 mois. 
Tous les secteurs à l’exception de l’équipement du ménage sont orientés positivement, l’équipement de la personne se situant en tête des progressions depuis le début de l’exercice, suivi par le secteur Beauté/Santé. En France, où les données concernant septembre sont déjà disponibles, la hausse est de 5,5% par rapport à septembre 2004 ; sur 9 mois, la progression des chiffres d’affaires atteint 3%. 
Croissance externe et interne : une forte progression des loyers
Les loyers des centres commerciaux de Klépierre au 30 septembre 2005 s’élèvent à 285,2 millions
d’euros, en hausse de 17,5%. La croissance externe a contribué à hauteur de 12% à cette
augmentation, soit 29,5 millions d’euros. La Hongrie, à elle seule, représente 15 millions d’euros, la
France 5,5 millions d’euros, l’Espagne et l’Italie respectivement 1,9 et 4,3 millions d’euros. Les 4 centres polonais acquis fin juillet 2005 ont généré 2,7 millions d’euros de loyers.
L’activité menée hors de France représente 45,5% des loyers Centres commerciaux, soit 129,8 millions d’euros, avec notamment l’Espagne (14,6%), l’Italie (14,4%) et la Hongrie (7,8%).
A périmètre constant, les loyers Centres commerciaux progressent de 5,5%. Cette évolution provient :
• d’un fort impact de l’indexation. Il est en moyenne sur le portefeuille Centres commerciaux de 3,6%. En France, il a atteint 5%.
• d’une revalorisation locative très significative : Les équipes de gestion de Ségécé et ses filiales ont renouvelé, tous pays confondus, 436 baux et ont conclu 455 recommercialisations avec une progression moyenne de respectivement 16% et 15,7%.
La part variable des loyers s’élève à 8,6 millions d’euros et représentent 3% du total contre 3,4% au 30 septembre 2004 et 3,2% au 30 juin 2005.
Le taux d’occupation au 30 septembre 2005 est stable à 98,6%.
Ralentissement de la progression de l’indice ICC en 2006
A titre d’information pour l’année 2006, l’Indice du Coût de la Construction du 2ème trimestre 2005 publié en France le 14 octobre dernier s’établit en progression de 0,7%. Cet indice s’appliquera à partir du 1er janvier 2006 et concerne, en valeur, 75% des baux du portefeuille français. Ce ralentissement attendu de la progression de l’ICC intervient après deux années de hausse soutenue (+3,3% en 2004 et +5,4% en 2005).Il ne devrait toutefois pas remettre en cause l’augmentation à périmètre constant des loyers à un niveau conforme au modèle de Klépierre (de l’ordre de 3% à 4% par an). En effet, les
indexations basées sur l’évolution des prix à la consommation des autres pays dans lesquels Klépierre est présente devraient progresser à un rythme plus soutenu, ce qui souligne l’intérêt de la diversité géographique du portefeuille. Par ailleurs, les revalorisations locatives provenant des renégociations de baux devraient encore être très significatives, aidées en France par le ralentissement de la progression de l’indexation.

LES LOYERS BUREAUX EN BAISSE ESSENTIELLEMENT SOUS L’EFFET DES CESSIONS
Les immeubles de bureaux ont généré 40,5 millions d’euros de loyers au 30 septembre 2005. Ils sont
en baisse de 20% sous l’effet des cessions réalisées au cours de l’année 2004 (65,6 M€) et depuis le
début de l’exercice (4 immeubles pour 51,6 M€), réduisant ainsi la masse locative de 9,2 millions
d’euros.

Des loyers aussi impactés par la vacance : -2,4% à périmètre constant
A périmètre constant, les loyers Bureaux sont en baisse de 2,4%. L’indexation (+3%) procure 1,2
million d’euros de loyers supplémentaires, les relocations + 2,0 millions d’euros alors que l’augmentation du taux de vacance entraîne une privation de revenus de 4,3 millions d’euros dont 0,8 million d’euros provenant de l’Espace Kléber (Paris 16ème - 9.866 m²), le bail d’Alstom étant venu à échéance le 30 juillet 2005.
Une gestion locative active
19 baux (dont 10 nouveaux baux) ont été signés au cours des 3 premiers trimestres de 2005 pour une
surface de 16 014 m² UP. L’ensemble générera 5,8 millions d’euros en année pleine, soit une hausse
par rapport aux anciennes conditions de 6,6% après déduction des franchises de loyers ou paliers
accordés aux locataires. Par ailleurs, le 20 octobre 2005, Klépierre a annoncé la location, au Groupe
Credit Suisse et à Veolia Environnement, de l’espace Kléber à compter du 1er février 2006 pour un
loyer annuel avant franchises de 6,4 millions d’euros.
Le taux d’occupation s’établit au 30 septembre 2005 à 87,1% ; corrigé de l’effet de la relocation de l’Espace Kléber, il serait de 96,1%.
L’impact sur l’exercice 2006 de l’indice ICC du 2ème trimestre 2005 est moins significatif dans les bureaux, puisqu’il concernera à partir du 1er janvier prochain seulement 17% du patrimoine, soit 27 baux représentant 9,7 millions d’euros de loyers.
EXTENSION DU RÉSEAU DE GESTION EN EUROPE : HONORAIRES EN HAUSSE DE 9,7%
Les honoraires centres commerciaux provenant des activités exercées par Ségécé et ses filiales dans la
gestion pour compte de tiers et le développement augmentent de 9,7% en part totale pour atteindre
27,2 millions d’euros. L’essentiel de cette progression provient de l’international avec l’augmentation
en septembre 2004 de la participation de Ségécé dans Centros Shopping Gestion de 50% à 100% à
laquelle s’ajoute l’entrée dans le périmètre de Ségécé Hellas en Grèce (janvier 2005) et de PCM en
Hongrie (août 2004).
CONFIRMATION DU POTENTIEL DE CROISSANCE EN 2006
«Avec les chiffres de ce troisième trimestre, Klépierre confirme la dynamique de son programme de développement et la forte récurrence de son modèle de croissance interne » a déclaré Michel Clair, Président du Directoire de Klépierre. « La progression de notre chiffre d’affaires provient avant tout de nouvelles acquisitions ciblées en Europe et d’une activité soutenue des commerces locataires de nos galeries. La bonne gestion des centres et la poursuite d’un programme d’acquisitions largement engagé devraient nous permettre de maintenir notre potentiel de croissance à un niveau élevé en 2006. »

Prochaine publication : 25 janvier 2006, chiffre d’affaires annuel 2005
KLEPIERRE
Jean-Michel GAULT
Directeur Financier
Tél. : 01 40 67 57 54
jean-michel.gault@klepierre.com
Soline ROULON
Responsable Communication Financière
Tél. : 01 40 67 57 39
soline.roulon@klepierre.com
Emmanuel DOVERGNE
Keima Communication
Tél. : 01 56 43 44 63
emmanuel.dovergne@keima.fr