Bourse Europe Est

POURSUITE D’UNE FORTE PROGRESSION DE L’ACTIVITÉ EN 2004
RESTRUCTURATION DE LA COUVERTURE DE TAUX

Avec une progression de 19,4 % des loyers des centres commerciaux en 2004, Klépierre confirme la grande stabilité de son modèle de croissance fondé sur sa stratégie européenne. Ces bonnes performances s’expliquent à la fois par la répartition géographique de l’activité dont 43 % sont réalisés hors de France, et par une combinaison dynamique de la croissance interne et d’une croissance externe soutenue.
Par ailleurs, Klépierre a profité en décembre dernier du niveau historiquement bas des taux à long terme pour améliorer sa couverture de taux.

2004 2003 En millions d’euros 4ème trimestre 12 mois 4ème trimestre 12 mois Variation
2004/2003
Loyers 104,4 397,5 88,2 353,2 +12,6%
Dont centres commerciaux 89,6 333,1 71,0 279,0 +19,4%
Dont bureaux 14,8 64,5 17,2 74,2 -13,1%
Honoraires 8,5 33,7 8,5 32,6 +3,4%
CHIFFRE D’AFFAIRES 112,9 431,3 96,7 385,8 +11,8%

FORTE PROGRESSION DES LOYERS CENTRES COMMERCIAUX : +19,4 %
43 % du chiffre d’affaires réalisés hors de France
Les loyers des centres commerciaux de Klépierre ont atteint 333,1 millions d’euros, en hausse de 19,4 % par rapport à l’exercice précédent.
L’activité menée hors de France représente désormais 43 % des loyers Centres commerciaux (35,8 % un an plus tôt) et 36 % des loyers totaux (28,2 % un an plus tôt). Le 1er contributeur demeure l’Espagne devant l’Italie, représentant respectivement 15,4 % et 14,7 % des loyers Centres commerciaux. Consolidée sur 6 mois, la Hongrie compte pour 4,2 % et devient le 3ème contributeur.
Bonne combinaison entre croissance externe et croissance interne
L’augmentation de 19,4 % des loyers Centres commerciaux résulte à hauteur de 15 % de la croissance externe, soit 44,1 millions d’euros. La France y contribue pour 5 millions d’euros avec 3 acquisitions en 2003 et 3 en 2004 alors que la part de l’étranger représente 88,6 % et concerne les pays suivants :
• la Hongrie, pour 14,1 millions d’euros avec l’acquisition réalisée en juillet 2004 d’un portefeuille de 12 galeries de centre-ville
• l’Espagne, pour 10,1 millions d’euros grâce à l’acquisition de 10 galeries en 2003 auxquelles est venue s’ajouter Santander fin juillet 2004
• le Portugal, pour 7,3 millions d’euros avec 3 centres acquis en 2003 dont principalement Porto-Gondomar (3,5 millions d’euros)
• l’Italie, pour 5,6 millions d’euros avec 4 centres acquis en 2003 et 1 en 2004 auquel est venu s’ajouter le rachat de 10 % supplémentaires d’IGC en Novembre 2004.
A périmètre constant, les loyers centres commerciaux progressent de 4,4 %. Cette évolution provient :
• à hauteur de 3 % en moyenne de l’indexation dont 3,4 % en France et 2,4 % en Espagne et en Italie.
• de la poursuite à un rythme soutenu des revalorisations locatives : tous pays confondus, 525
baux ont été renouvelés et 381 baux recommercialisés au cours de l’exercice avec une
progression moyenne de respectivement 22 % et 17,8 %.
Les loyers variables représentent 11,1 millions d’euros, soit 3,3 % des loyers centres commerciaux contre 4,2 % un an plus tôt. La baisse, tant en relatif qu’en valeur absolue, provient de la France essentiellement (-1,5 million d’euros) sous le triple effet :
• d’une forte indexation qui en augmentant le loyer minimum garanti vient amputer le loyer
variable
• d’une campagne importante de renouvellements de baux ayant pour conséquence l’intégration
de tout ou partie du loyer variable dans le nouveau loyer minimum garanti
• et d’une moindre progression des chiffres d’affaires des commerçants en 2003.
Le taux d’occupation financier demeure à un niveau élevé de 98,4 % contre 97,9 % un an plus tôt.
Confirmation de la faible sensibilité à la conjoncture
La stabilité de la croissance du Groupe est à mettre en parallèle avec la fluctuation de la
consommation au cours des 12 derniers mois, fluctuation qui n’a pas affecté l’activité de Klépierre sur l’exercice 2004. En France, l’année 2004 s’est terminée par 3 mois consécutifs de progression de la consommation avec notamment de bons mois de novembre et décembre. Une tendance qui se vérifie tant dans les galeries que dans les hypermarchés. Cette récente évolution est venue compense  un troisième trimestre maussade.

Sur les 11 premiers mois de l’année et à l’échelle de l’Europe continentale, les chiffres d’affaires des galeries ont progressé de 3,1 %, avec des progressions de 2,6 % en Italie et 6,8 % en Espagne.
Les chiffres d’affaires des enseignes des centres commerciaux du patrimoine français de Klépierre ont progressé de 2,9 % en 2004, avec une forte activité au 4ème trimestre (+5,0 %) alors que l’activité commerciale globale (source BdF) s’établissait en hausse de 1,4 % sur l’année. Les galeries de centreville ont réalisé la meilleure performance (+5,0 %) devant les centres régionaux et intercommunaux (respectivement +2,0 % et +2,6 %). Les secteurs Beauté/Santé et Culture/Loisirs demeurent les plus dynamiques (+6,1 % et +3,4 %).
La bonne tendance constatée sur les trois derniers mois de l’année ne pourra donc avoir qu’un effet positif sur l’activité.
Klépierre confiante pour 2005
« C’est avant tout la cohérence des performances avec le modèle développé par Klépierre qui est intéressante dans l’activité enregistrée en 2004 » a déclaré Michel Clair, Président du Directoire de Klépierre. « Leur régularité ne doit rien au hasard. La qualité de notre parc associée à une gestion rigoureuse nous permet, partout où nous sommes implantés de tirer le meilleur parti de nos galeries tout en leur conservant un solide potentiel grâce à des taux de prélèvements prudents. L’Europe est un grand marché de taille critique : il est au coeur de notre stratégie. La dimension que nous y avons acquise nous permet non seulement d’être présents sur les marchés les plus porteurs mais également d’avoir accès à de nouveaux gisements de croissance, comme en Hongrie l’an passé. Nous sommes donc très confiants quant à la poursuite de nos objectifs en 2005. »

STABILITÉ DES LOYERS BUREAUX A PERIMETRE CONSTANT
Dans un marché locatif de bas de cycle, les immeubles de bureaux ont généré 64,5 millions d’euros de loyers. Ils sont en baisse de 13,1 % par rapport au 31 décembre 2003 sous l’effet des cessions intervenues en 2003 et 2004, réduisant ainsi la masse locative de 10 millions d’euros. L’extension de l’immeuble Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux livrée en juin a contribué à hauteur de 0,6 million d’euros aux loyers de l’exercice.
A périmètre constant, les loyers sont stables (+0,6 %). L’impact de l’indexation (+2,9 %) et des
renégociations (+2,1 %) a plus que compensé celui de la vacance (-4,4 %).
Par ailleurs, 35 baux portant sur une surface totale utile de 36 832 m² ont été renégociés au cours de l’exercice, en hausse moyenne de 6,2 % pour une plus-value locative de 0,6 million d’euros.
Reflétant le contexte économique difficile et une politique consistant à céder les immeubles récemment reloués, le taux d'occupation financier est en baisse à 93,4 % contre 97,3 % au 31 décembre 2003 ; il était de 93 % au 30 septembre 2004.

HONORAIRES : INTÉGRATION À 100 % DE CENTROS SHOPPING GESTION
Les honoraires provenant des activités de gestion pour compte de tiers et de développement exercées par Ségécé et ses filiales augmentent de 2,5 % en part totale pour atteindre 33,2 millions d’euros. Cette progression est due notamment à l’augmentation à partir du 4ème trimestre 2004 de 50 % à 100 % du pourcentage de détention de Ségécé dans sa filiale espagnole, Centros Shopping Gestion. L’impact de l’intégration à compter du 1er juillet 2004 de Plaza Centers Management, filiale à 50 % de Ségécé en charge de la gestion des centres hongrois, est non significatif dans la mesure où son activité pour compte de tiers est réduite.

RESTRUCTURATION DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE DE TAUX
Dans le cadre de l’adoption des normes IFRS, Klépierre a profité du niveau historiquement bas des taux à long terme pour restructurer fin 2004 ses instruments de couverture de taux d’intérêt. Ces opérations ont porté sur l’annulation de la plupart des instruments existants, et notamment des instruments optionnels, moyennant le paiement d’une soulte de 94,1 millions d’euros hors coupons courus. Concomitamment, de nouveaux instruments ont été mis en place à prix de marché pour un montant de 1190 millions d’euros, auxquels s’ajoute un nouvel emprunt bancaire à taux fixe de 300
millions d’euros. Cette restructuration a pour principal objectif de simplifier la structure de la
couverture en annulant les instruments qui exposeraient le plus significativement les résultats futurs de
Klépierre aux variations de juste valeur comme le prévoit la norme IAS 39. A l’issue de ces
opérations, la couverture de taux de Klépierre est entièrement constituée de swaps; la part de la dette
couverte ou à taux fixe reste de l’ordre de 77 % et la durée moyenne de cette couverture est augmentée
de 4,4 ans à 6 ans.
Sur le plan comptable, en normes françaises, sur les comptes 2004, la soulte fait l’objet d’un étalement
sur la durée restant à courir des contrats annulés. Cette restructuration étant intervenue dans la 2ème quinzaine de décembre, l’impact sur l’exercice est faible. En normes IFRS, la soulte sera portée en
moins des fonds propres du bilan d’ouverture au 1er janvier 2005 après prise en compte de l’économie
d’impôt provenant de la partie déductible de cette charge, soit un montant net de l’ordre de 80 millions
d’euros. Parallèlement, les frais financiers se trouveront réduits dès 2005 d’un montant annuel estimé à
14 millions d’euros.

Klépierre annoncera ses résultats annuels le lundi 14 février 2005.

KLÉPIERRE, LEADER DES CENTRES COMMERCIAUX EN EUROPE CONTINENTALE
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